Долг россиян по рассрочкам на жилье достигает угрожающего уровня в 1,5 триллиона рублей

По данным «Дом.рф», на 1 декабря сумма неоплаченных рассрочек россиян за приобретенные квартиры в новостройках составила 1,5 триллиона рублей, что соответствует 17% от общего числа подписанных договоров. Это те средства, которые покупатели жилья еще не перевели на счета эскроу застройщиков.

Согласно информации Центробанка, к 1 октября россияне были должны 1,4 триллиона рублей по рассрочкам. Регулятор рассматривает эту схему как крайне рискованную для всех участников — покупателей жилья, застройщиков и банков, которые их финансируют.

ЦБ предупреждает, что программы рассрочки от застройщиков часто связаны с завышением цен на недвижимость. Есть и другие риски для покупателей: при расторжении договора им могут грозить штрафы и трудности с возвратом внесенных средств, если у застройщика возникнут финансовые проблемы (особенно актуально для рассрочек после ввода объекта в эксплуатацию).

Застройщики фактически принимают на себя роли банков и несут кредитные риски, которые для них не являются привычными. Если большое количество покупателей решит расторгнуть контракты, застройщик может столкнуться с финансовыми трудностями, связанными с возвратом средств, что может потребовать привлечения новых кредитов и увеличит его риск неплатежеспособности. Кроме того, высокая доля продаж в рассрочку ухудшает покрытие проектного финансирования средствами на эскроу-счетах, что приводит к росту ставок и негативно сказывается на экономике проектов.

Эти факторы создают риски для банков, поскольку информация о рассрочках не передается в бюро кредитных историй (БКИ). Это приводит к завышению оценки платежеспособности покупателей, если они решат получить кредиты в банках.

Центробанк планирует внести изменения. Он предлагает внедрить принцип, согласно которому «деньги обмениваются на право собственности», и включать банки в договоры, чтобы обеспечить передачу данных о рассрочках в БКИ.

При этом около 40% продаж по проектам, которые будут завершены в 2026 году и позже, и которые пока распроданы менее чем наполовину, приходятся именно на рассрочки от застройщиков.

Общие обязательства по рассрочкам составляют 6,6% от суммарной задолженности россиян по ипотечным кредитам (включая переупакованные в облигации), 11,5% от долгов по потребительским кредитам и кредитным картам и 50% от задолженности по автокредитам.

Рассрочки стали популярными после отмены с июля 2024 года массовой безадресной «ипотеки с государственной поддержкой» под 8% годовых. Выдача ипотек сократилась вдвое, и застройщики начали предлагать рассрочки, чтобы поддержать спрос. В первом квартале, когда кредитование практически отсутствовало (ставки достигали 30%), 55% продаж, как сообщает ЦБ, приходились на рассрочку или на личные средства покупателей. С тех пор доля рассрочек и наличных в продажах уменьшается (40% во втором квартале, 34% в третьем квартале), однако задолженность по ним все равно постепенно увеличивается. За 11 месяцев, по оценкам «Дом.рф», доля продаж за наличные и в рассрочку составила 32% (по сравнению с 24% в январе-ноябре 2024 года).